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在線訪談

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訪談簡介

主題:《有事好商量》第九期——加強業委會建設,破解物業管理難題

內容概要:市住房城鄉建設局副局長李朝暉等領導于2019年10月27日在廣州市廣播電視臺演播廳參加第九期《有事好商量》節目。

嘉賓: 市住房城鄉建設局副局長李朝暉、市規劃和自然資源局市不動產登記中心主任林文周、市司法局立法二處副處長毛曉華

時間: 2019-10-28

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訪談實錄

  時間:2019年10月27日

  地點:廣州市廣播電視臺演播廳

  嘉賓:市住房城鄉建設局副局長李朝暉、市規劃和自然資源局市不動產登記中心主任林文周、市司法局立法二處副處長毛曉華

  協商點一:確保業主委員會委員產生的公正性、合法性

  毛曉華:制定《廣州市物業管理條例》是我們今年重點推進的立法項目,市政府將在近期向市人大提交議案,市人大將在今年12月進行第一次審議。立法要解決的重點問題之一是完善業委會的設立和運作規范。其中,為確保業委會委員候選人產生的公正性,《條例(草案)》從實體和程序兩個方面進行了規范。首先,在實體上明確了業委會委員候選人的資格條件,包括要求具有較強的責任心、公信力和組織能力,不存在欠繳物業管理費、違法裝飾裝修等違法違規行為,等等。其次,在程序上,業委會委員候選人名單在產生前要進行資格審查,產生后要向全體業主進行公示,公示期間有異議的,則由街鎮政府介入處理。
  李朝暉:2016年,我局出臺《廣州市業主決策電子投票暫行規則》,同步開發業主決策電子投票系統。業主借助系統平臺通過微信方式投票,可以實現對13項重大物業管理事項的共同決策,徹底取代了以往低效的“掃樓”式紙質投票決策方式;今年我們對原暫行規則作了修訂,并升級了業主決策電子投票系統。目前,全市已完成1679個住宅小區數據入庫,87個小區已使用電子投票(投票率超過70%),效果很好。下一步,我們將加快住宅小區數據庫的建立工作,同時加大宣傳力度,讓更多的市民了解、使用電子投票,提高業主共同決策的效率和公信力。
  協商點二:確保業主委員會發揮業主大會執行機構的作用

  李朝暉:我局一直高度重視培訓工作,聯合各區住建部門、各街(鎮),聘請專家對業主、業主委員會委員、社區居委會工作人員進行培訓,市、區、街三級聯動,近五年共培訓近600場次、7萬多人次,派發宣傳資料11萬余份。下一步,我們除了將繼續加大培訓力度外,還將采取以下措施:一是在“廣州物業管理”微信公眾號中加入物業管理政策法規宣傳的內容,提高公眾對物業管理法律法規的認知;二是將培訓重心下移到街道和社區,正在立法的《廣州市物業管理條例》中,規定了街道可以采取政府購買服務的方式,聘請專業機構和人員,對小區業主、業委會委員進行培訓。
  李朝暉:今年4月2日,我局會同市委組織部、市委政法委聯合出臺了《關于全面加強業主組織建設規范業主組織行為的通知》。《通知》針對業主組織脫離基層政府指導、業主代表、業委會委員的候選人不符合法定標準、選票造假、開發商和物業服務企業阻撓業主組織成立等問題,全面提出了30條工作措施,著重強調了兩項工作要求:一是以黨建引領為核心,充分發揮基層黨組織戰斗堡壘作用。二是以基層治理為主導,全面落實街(鎮)基層政府監督指導職責。《通知》出臺后受到街(鎮)的歡迎,各區已完成全部街道、居委動員培訓工作,部分街(鎮)已著手開展物業小區黨建工作。強化基層黨建對規范業主組織建設、促進小區和諧穩定的作用初步顯現。
  毛曉華:正在制定的《廣州市物業管理條例(草案)》也總結吸納了我市以及國內其他城市的有益經驗,將實踐中行之有效的做法予以制度化、長效化。《條例(草案)》擬創設物業管理委員會制度,由街鎮政府牽頭,居委會、公安派出所、建設單位、物業服務企業以及業主代表廣泛參與,主要負責籌備成立業主大會、業委會換屆以及特定情形下組織業主表決,從體制機制上破解業主組織“成立難、決策難、換屆難”三難問題。

  協商點三:構建對物業公司服務質量的評價機制

  李朝暉:我局于2018年出臺了《廣州市物業服務企業信用管理暫行辦法》及配套文件《廣州市物業務企業信用信息分類表》。通過各級政府、各職能部門的信息共享平臺,采集企業8類守信和82類失信行為等信息,建立物業服務企業信用檔案,實施失信聯合懲戒,守信聯合激勵的措施,進一步規范企業市場行為,提升行業自律水平。關于第三方評估,我局在《廣州市物業管理條例》立法中提倡業主、建設單位、物業服務企業委托第三方評估機構,對物業管理的承接查驗、服務標準和服務費用等其他與物業管理有關的事項進行評估,營造公平、公正、公開的市場環境。

  協商點四:規范管理小區共有物權登記和公共收益

  林文周:業主共有的設施如何登記?業主共有的設施分為納入分攤面積和不納入分攤面積兩種。對不納入分攤面積的設施,辦理初始登記時,開發企業應當將建筑區劃內屬于業主共有的設施一并申請登記為業主共有;只登記不發證。
  李朝暉:國家、省、市的物業管理法律法規規定,物業公共收益歸全體業主共有。但我市不少物業服務企業因營成本尤其是人力資源成本不斷增加,企業面臨經營困境,一些企業為彌補費用不足,利用公共收益補差。針對這一問題,我局會同各區住建部門,開展了物業項目公共收入單獨設賬專項工作,采取對物業企業下發督辦通知、約談、在企業誠信檔案中記錄違規行為、處罰等方式,督促物業服務企業將小區物業公共收益設立專項賬戶管理并定期向全體業主公開,重點解決物業企業侵占小區物業公共收益的問題,保護業主合法權益;同時在《廣州市物業管理條例》的制定中,理順物業服務費調升的機制,對物業項目公共收益的管理、公開、審計作出詳細規定。下一步,我們將繼續推進物業項目公共收入單獨設賬全覆蓋,并加大檢查力度,確保工作落實。

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